弁護士メモ|千葉晃平のひとこと
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  • 【裁判・民事】弁護士が不動産の売買による所有権移転登記手続について、売主側から依頼を受けていたところ、買主に対し、偽造された住民基本台帳カード等をもとに売主についての誤った本人確認情報を提供したことについて、弁護士の不法行為責任を認めた事例(東京地裁H28・11・29)

    判例時報2343号78頁に掲載されています。

    過失相殺が4割とされていますが、1億6000万円超の賠償が命じられています。

     

    判決では、「証拠(乙2)によれば、自称Cが提出した本件遺産分割協議書の記載内容は、Iの死亡日が「平成44年9月17日」とされていること、相続開始日と被相続人の死亡日が異なっていること、上記相続開始日及び被相続人の死亡日がいずれも本件不動産の登記事項証明書に示された相続開始日(すなわち被相続人の死亡日)と異なっているという明らかに誤った内容を含むものであり(認定事実(11)エ)、遺産分割協議の内容を正確に示すものではなく、そのままでは遺産分割協議に基づく登記申請に用いることができないことを容易に気付くことができる内容のものである。」とされています。

     

    事案としては賠償を命じられるものと思いますが、弁護士業務遂行として留意すべき事項も少なくいないと思われます。

    【裁判・商事】商事留置権を規定する商法521条の「物」に不動産が含まれるとした最高裁判例(H29・12・14)

    金融・商事判例1533号8頁に掲載されています。

    条文の文言等からは当然の判断とも思われますが、不動産は含まれない(商事留置権は成立しない)とするような過去の下級審裁判例もあるようで、意味内容を明確にしたものです。

    【裁判・不動産売買】売買対象不動産で約7年前に強盗殺人事件が存したことにつき、売主が買主に告知しなかったことが不法行為を構成するとして、取引価格差額(1575万円)の賠償を命じた裁判例(神戸地裁H28・7・29)

    神戸地裁平成28年7月29日判決(判例時報2319号104頁、LEITO105号90頁(LEITOは概要のみ))で確定しています。買主から事故や事件の存在を問われたものの、売主が何もない旨回答した事案ですが、事件・事故を心理的瑕疵として考慮する裁判例は多数あり、判例時報2319号104頁の解説部分に参考文献も含め掲載されています。

     

    実務的に問題となることも多く、参考となる裁判例です。

    【裁判・不動産取引】売主が悪意の瑕疵について、瑕疵担保責任短縮特約の適用を制限し、売主の担保責任を認めた裁判例(東京地裁H28・1・27)

    東京地裁平成28年1月27日判決(判例秘書L07130125。REITO105号84頁に概要あり)は、居室の天井水漏れについて、「被告Y2は、瑕疵担保責任について除斥期間(期間制限特約により引渡しから3か月)が経過していると主張するが、被告Y1が、本件建物の301号室にかつて水漏れがあったことを認識しながら、本件売買契約締結の際に原告に対して同室にそれまでに雨漏りが発生したことはないとして事実と異なる告知をしていたこと(認定事実(3)及び(10))などに照らすと、被告Y1は、水漏れに関して殊更に隠そうとする意図を有していたと考えられ、同契約の時点において、同室に水漏れが存在することを認識していたと考えるのが合理的である。そうすると、被告Y1は、同契約の締結に当たって、同室の水漏れの事実を知りながら、原告に告げていなかったことになるところ、被告Y1について、瑕疵担保責任の除斥期間を短縮する期間制限特約により免責することは、信義に著しくもとるものであり、悪意の売主につき瑕疵担保責任免責特約の効力を否定する民法572条の法意に照らし、許されないというべきである。」として、159万円の賠償を命じました。

     

    瑕疵担保短縮特約はよく見られる規定ですが、その適用制限例として、実務上、参考になるものです。

     

    ※ 民法572条

    (担保責任を負わない旨の特約)

    第五百七十二条  売主は、第五百六十条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

    【裁判・不動産賃貸借】駐車場賃貸借契約において、過去の浸水被害に関する賃貸人の説明義務違反が存したとして不法行為に基づく損害賠償を命じた裁判例(名古屋地裁H28・1・21)

    名古屋地裁平成28年1月21日判決(判例時報2304号83頁)は、「被告は消費者契約法にいう事業者に当たり、消費者契約である本件賃貸借契約の締結について勧誘するに際しては、消費者の理解を深めるために、消費者の権利義務その他の消費者契約の内容についての必要な情報を提供するよう努めるべき立場にあったこと(同法三条一項)等をも考慮すると、被告は、原告において当該事実を容易に認識することができた等の特段の事情がない限り、信義則上、原告に対し、本件駐車場が近い過去に集中豪雨のために浸水し、駐車されていた車両にも実際に被害が生じた事実を、原告又は仲介業者であるAに告知、説明する義務を負うというべきである。」として、集中豪雨を受け廃車処分となった自動車時価相当(116万5000円)と弁護士費用の損害賠償を認めました(控訴あり)。

     

    近時の災害状況も踏まえ、賃貸人の説明義務違反の事案として参考になると思われます。

    【裁判・マンション】マンション修繕積立金の一部を取り崩し、各区分所有者に対しその居住年数に応じて返金する旨の総会決議及び追認決議が、民法90条(公序良俗)に反し無効とされた事案(福岡地裁小倉支部H28・1・18)

    福岡地裁小倉支部平成28年1月18日判決(判例時報2300号71頁)は、原則として専有部分の床面積割合で取り扱われるべきであるとして、その居住年数に応じて返金する旨の決議は公序良俗に反するとしたものです。

    事例として珍しいと思われ、マンション管理運営の参考になると思われます。

    【裁判・消費者:不動産】いわゆる投資マンションの勧誘・販売について、媒介業者らへの損害賠償を認めた裁判例(東京地裁H27・3・18)

    被害者(原告)は、時給1180円の派遣社員であり、不動産取引や投資経験はなかったなか、4580万円の借り入れをおこなわれたものであり、近時、社会問題点になっている投資マンション勧誘の被害救済の事案です(REIT102号110頁に概要掲載有。全文はウエストローに掲載されています)。

    被害事案は多い一方、訴訟救済の困難性が指摘されていたなか、被害救済につながる参考になると思われます。

    【裁判・不動産】土地の売買契約において、売買契約書記載の地番ではなく、現地での指示等に基づき対象が特定される特段の事情が存すると判断した裁判例(松山地裁H27・12・7)

    売買契約後に、売主が、買主は売買契約対象土地を超え占有使用しているとして、土地所有権に基づき建物収去土地明渡しを求めた事案(対象地について売主は地番、買主は現地指示等を主張していた事案)について、松山地裁平成27年12月7日判決(判例時報2298号76頁)は、売買前の使用状況、測量・境界線画定の経緯等を考慮し、売買契約書記載の地番ではなく現地の指示等に基づき対象が特定されると判示しました(控訴あり)。

    売買対象地の特定方法として「特別の事情」により売買契約書記載の地番以外の範囲を認定した事案として実務上も参考になると思われます。

    【裁判・家族】公正証書遺言を遺言能力を欠き無効とした裁判例(東京高裁H25・8・28)

    死亡6日前に作成された公正証書遺言の有効性が争われた事案で、東京高裁平成25年8月28日判決(判例タイムズ1419号173頁)は、公正証書遺言を無効としました(確定)。若干前の判決ですが、公正証書遺言が無効とされる事案として、実務上参考になると思われます。以下、判示内容を抜粋します。

    「前記認定事実によれば、確かに、被相続人は、遺言する意思を有し、自己の遺産の配分等について、遅くとも平成22年1月ころより検討していたことが認められる。しかしながら、被相続人は、進行癌による疼痛緩和のため、同年2月末ごろから、慶應義塾大学病院より麻薬鎮痛薬を処方されるようになり、同年7月23日に同病院に入院した後は、せん妄状態と断定できるかどうかはともかく、上記の薬剤の影響と思われる傾眠傾向や精神症状が頻繁に見られるようになった。そして、本件遺言公正証書作成時の被相続人の状況も、公証人の問いかけ等に受動的に反応するだけであり、公証人の案文読み上げ中に目を閉じてしまったりしたほか、自分の年齢を間違えて言ったり、不動産を誰に与えるかについて答えられないなど、上記の症状と同様のものが見受けられた。加えて、本件遺言の内容は、平成22年1月時点での被相続人の考えに近いところ、被相続人は、同年7月に上記考えを大幅に変更しているにもかかわらず、何故、同年1月時点の考え方に沿った本件遺言をしたのかについて合理的な理由は見出しがたい。」「以上のような本件遺言公正証書作成時ころの被相続人の精神症状、同公正証書作成時の被相続人の態様及び合理的な理由がないにもかかわらず、被相続人の直近の意思と異なる本件遺言が作成されていることに鑑みると、被相続人は、本件遺言公正証書作成時に遺言能力を欠いていたと認めるのが相当である。」

    【参考・情報】地盤品質セミナー「地盤紛争の解決に向けてー紛争事例から学ぶー」(地盤品質判定士協議会・土木学会主催・H28・2・6(東京))のお知らせ

    東日本大震災の宅地・地盤被害を受け、地盤工学会が中心となって地盤品質判定士という専門資格者が発足・育成されており、そのセミナーのひとつのようです。「裁判官、弁護士、不動産鑑定士、他を交えたユニークなセミナー」とされ、申込方法も含め詳しくは下記地盤品質判定士協議会HPに掲載されています。

    https://www.jiban.or.jp/jage/